住宅ローンを変動金利で組んだ借り手の間で、「5年ルール」や「125％ルール」という言葉が話題になっている。毎月の返済額が急に上がらないという安心感がある一方、金利上昇時のリスクを正しく理解している人は少ない。日本住宅ローン株式会社の担当者が、これらのルールの仕組みと注意点を解説する。
5年ルールと125％ルールの基本
「5年ルール」とは、金利が見直されても毎月の返済額を5年間据え置く仕組みだ。一方、「125％ルール」は、返済額が見直される際に、前回の返済額の1.25倍までに抑えるルールを指す。両方とも、急激な返済額の増加を防ぐための措置である。
日本住宅ローン株式会社の回答によれば、「毎月の返済額の上昇が抑えられることと、金利上昇の影響がなくなることは別」だという。つまり、返済額が急に上がらないからといって、利息負担が減るわけではない。
元金返済が進まないリスク
これらのルールが適用されると、金利上昇時には返済額に占める利息の割合が増え、元金の返済が思うように進まなくなる。結果として、将来の返済負担が軽くなるどころか、かえって重くなる可能性がある。
例えば、金利が上昇しても返済額が変わらない場合、利息分が増えるため、元本の減少ペースが鈍化する。長期間にわたってこの状態が続けば、最終的な総返済額が大幅に増えることもあり得る。
日本住宅ローン株式会社は、「急に上がらないから安心と考えるのではなく、金利が上昇した場合に家計へどのような影響が出るか、しっかりシミュレーションをしておくことをおすすめいたします」と注意を促す。
変動金利選択時の注意点
変動金利は、当初の返済額が低く設定されることが多いが、将来の金利上昇リスクを常に考慮する必要がある。特に、5年ルールと125％ルールの存在を過信せず、金利が上昇した場合の返済額の変化を事前に試算しておくことが重要だ。
また、日本住宅ローン株式会社は、全期間固定金利の「フラット35」や、変動金利への切り替えが可能な「2年待てるローン」など、多様な商品を提供している。借り手は自身のリスク許容度に応じて、適切な商品を選ぶべきである。
なお、日本住宅ローン株式会社は、大手ハウスメーカー4社と大手金融機関の共同出資で設立された金融機関で、住宅ローン専門の取り扱い実績が豊富。特に「フラット35」保証型商品では、借入期間40年の「フラット極40」を業界で初めて開発するなど、先進的な取り組みを行っている。
