マンションリサーチは7月10日、東京都内における最寄り駅別の50㎡以上の中古マンション在庫の推移に関する調査結果を発表した。同調査では、各駅を最寄りとする物件の在庫増減傾向を可視化し、赤プロット（在庫減少＝流動性高い）、黄プロット（横ばい＝標準）、青プロット（在庫増加＝流動性低下）で示している。
山手線内側で在庫積み上がり、流動性低下
地図上で最も顕著なのは、山手線内側を中心とした都心部で青プロットが非常に多い点だ。港区、千代田区、中央区など都心主要駅周辺では大型マンションの在庫が増加し、市場全体の流動性が以前より低下している。背景にはここ数年続いた急激な価格上昇がある。都心部では海外投資家や富裕層、法人による購入需要に加え、短期転売目的の売買も活発化。その結果、実需だけでは説明できない価格上昇が起こり、高額帯マンションが多く供給される市場へと変化した。
価格上昇局面では「今買わなければさらに高くなる」という期待が需要を呼び込むが、一定水準を超えると購入可能な層は急速に限定される。供給が続く一方で購入できる実需層が減少し、市場に在庫が積み上がる構造となる。特に広面積の大型住戸は販売価格が高額になりやすく、住宅ローン金利の上昇や購入コスト増加も重なり、以前ほどスムーズに売買が成立しなくなっている。
墨田区など城東エリアは在庫減少、実需が安定
一方、墨田区では多くの駅周辺が黄色または赤色で、在庫は横ばいか減少傾向を維持。市場の流動性が安定している。墨田区は都心アクセス良好ながら極端な価格高騰は見られず、購入層の中心は投資家ではなく、実際に居住するファミリーや共働き世帯などの実需層だ。実需主体の市場では価格が所得やローン返済能力に支えられるため、過度な変動が起こりにくい。投資マネーの流入が少ないことは一見派手さに欠けるが、市場の健全性を示している。
この傾向は墨田区だけでなく、江戸川区、葛飾区、足立区など城東エリア全体でも確認された。近年、都心のマンション価格急上昇により、予算面から都心購入を断念する世帯が増加。その結果、交通利便性を維持しながら価格が抑えられている城東エリアへ需要がシフトしている可能性がある。城東エリアは生活利便施設や教育環境も充実し、ファミリー層との相性が良い。市場データでも、価格上昇局面でも一定の成約件数が維持されており、実需によって市場が支えられている。
大森駅では在庫減少、隣接駅への需要波及も
駅単位の分析で特に興味深かったのは大森駅だ。大森駅は大規模再開発やタワーマンション開発が続き価格が大きく上昇した大井町駅に隣接。大井町駅周辺では再開発期待や新築供給で価格上昇した反面、高額帯マンションを中心に在庫増加と流動性低下が確認された。一方、大森駅では逆に在庫が減少。これは、大井町駅の価格上昇により、「同じ沿線で利便性が高く、より割安な大森駅」を選択する購入者が増えている可能性を示す。需要が隣接駅へ波及する現象は、価格上昇局面でよく見られる市場の特徴だ。
再開発エリアが成熟期に入り価格が高止まりすると、周辺駅へ需要が移転する事例は過去にも多く見られた。今後も大規模開発が進むエリアでは、開発駅だけでなく周辺駅の在庫や流動性に注目することで、新たな需要変化をいち早く把握できるかもしれない。
市場二極化の中で実需エリアは流動性維持
「マンション価格は上がり続ける」という見方が広がる一方、市場では少しずつ変化が始まっている。価格だけではなく、「在庫が増えている街」と「すぐ売れる街」の違いを知ることで、不動産市場の今をより立体的に読み解くことができる。今回の分析結果は、市場全体が二極化する中でも、実需を基盤とするエリアは流動性を維持しやすいことを示している。
