東京・文京区では近年、中国人エリート家庭の流入が顕著で、区内の在留外国人は20年前の約2.4倍に増加。2025年時点で外国人全体の54.5％を中国人が占める。不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏は、著書『「外国人不動産」問題』（祥伝社新書）で、東大進学を視野に入れた中国人家庭が文京区の教育環境に着目し、特に「3S1K」と呼ばれる4つの公立小学校の学区内で中古マンションの争奪戦が起きていると指摘する。
文京区の外国人比率、20年で倍増
文京区に住む牧野氏は、街中で中国語を話す人々が増えた実感を語る。かつては中華レストランなどの従業員として見かけることが多かったが、今では地下鉄のホームやスーパーで客として家族連れの姿が普通になったという。
データはこの変化を裏付ける。2005年の文京区の在留外国人数は6576人で区人口の3.7％、うち中国人は2290人（全体の34.8％）だった。2025年には在留外国人数が1万5923人（区人口の6.7％）に増加し、中国人は8666人（54.4％）と半数を超えた。
なぜ中国人エリートは文京区を選ぶのか
文京区は都内有数の文教地区で、東京大学、お茶の水女子大学、東京科学大学、順天堂大学など多くの大学が集まる。また、筑波大学附属中学校・高校、桜蔭中学校・高校など東大進学率の高い進学校も多い。この教育環境に目をつけた中国人エリート家庭が、近年居住を強く希望するようになった。
彼らはSNSで教育情報を活発に交換し、特に「3S1K」と呼ばれる4校の公立小学校——誠之小学校、昭和小学校、千駄木小学校（以上3S）、窪町小学校（1K）——への入学を熱望している。これらの学校の学区内では中古マンション価格が上昇しており、争奪戦が起きているという。
「北京大学より入りやすい」東大への道
牧野氏は、中国人エリート家庭が東大を「北京大学より入りやすい」と見なしていると指摘する。中国の大学入試は競争が極めて激しく、北京大学の合格率は極めて低い。一方、東大は留学生向けの入学試験があり、中国人学生にとって相対的にハードルが低いと認識されている。
実際、東大の博士課程に進む学生の3人に1人が外国人であり、その多くが中国人だ。日本の知の最先端を担う人材の国際化が進む一方で、国内の少子化に悩む学習塾にとっては、こうした中国人子弟は貴重な顧客となっている。名門塾SAPIXにも中国人子弟が多数通っているという。
「外国人不動産」問題が示す日本の未来
文京区への中国人エリートの集中は、不動産市場にも影響を及ぼしている。人気公立小学区内の中古マンション価格は上昇傾向にあり、地元住民にとっては住みにくさが増す可能性もある。牧野氏は、この現象を「外国人不動産」問題の一側面と位置づけ、日本の教育や不動産市場が国際化の中でどう変わっていくのか、議論の必要性を訴えている。
