マンションリサーチは、首都圏の中古マンション価格に関する調査結果を発表した。調査は2023年1月から2026年6月までに公開された中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計したもので、対象は143,955事例に上る。
首都圏の成約単価、73カ月ぶりに前年割れ
東日本不動産流通機構（REINS）が公表した2026年5月度の中古マンション市場動向によると、首都圏の中古マンション成約㎡単価は73カ月ぶりに前年同月を下回った。さらに2026年6月度のレポートでは成約㎡単価が2カ月連続で下落しており、市場では「首都圏中古マンション市場はいよいよ価格下落局面に入った」という見方も少なくない。
東京都の下落は都心5区が中心
首都圏（一都三県）の中古マンション成約坪単価の推移を都道府県別に確認すると、最も特徴的な動きを見せているのが東京都だ。2026年4月頃から東京都の成約坪単価は明確に下落へ転じており、その下落幅は神奈川県、埼玉県、千葉県と比較しても大きくなっている。
しかし、東京都をさらに細分化すると、この下落は東京都全体で起きているわけではない。都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）と、それ以外の東京23区を比較すると、価格調整が起きているのは主に都心5区だ。一方、都心5区を除く23区では成約坪単価は依然として高い水準を維持しており、大きな下落は確認できない。つまり、東京都全体の価格下落は、都心5区という超高価格帯市場の変化が強く影響していることになる。
都心5区、値下げ増加でも販売期間が長期化
ここで重要になるのが「販売期間」と「値下げ回数」という流動性を示す指標だ。都心5区では、直近数カ月で値下げ回数が急激に増加している。本来であれば価格を引き下げれば購入希望者が現れ、販売期間は短縮されるのが一般的だ。しかし実際には、値下げ回数が増えているにもかかわらず、販売期間も同時に長期化している。これは「価格を下げても買い手がすぐには現れない」状況を意味しており、市場の流動性そのものが低下していることを示している。
仮に成約坪単価の下落が、たまたま安い物件が多く成約したことによる統計上のばらつきであれば、販売期間まで悪化することは考えにくい。しかし実際には価格調整と販売期間の長期化が同時に起きている。このことから、都心5区では需給バランスが変化し、価格形成そのものが転換点を迎えている可能性が高いと考えられる。これまで価格上昇を牽引してきた超高額帯市場では、買い手が価格に慎重になり始め、市場参加者の心理にも変化が現れているようだ。
なお、販売期間、値下げ回数ともに若干の上昇は見られるものの、その水準は依然として低く、流動性は高い状態を維持している。
都心5区を除く23区は実需が底堅く二極化
一方で、都心5区を除く23区では全く異なる市場環境が見えてくる。これは実需による住宅取得ニーズが依然として堅調であることを示している。住宅ローン金利が上昇しているとはいえ、住宅取得を目的とした購入層は依然として一定数存在しており、生活利便性や通勤利便性の高いエリアでは需要が価格を支えている。
都心5区のような高価格帯市場では、投資需要や資産保有目的の購入割合が比較的高いため、金利上昇や景気の先行き不透明感の影響を受けやすく、価格調整が先行していると考えられる。つまり現在の市場では「首都圏全体が弱くなっている」のではなく、「超高額帯市場だけが先に調整局面へ入り、それ以外の実需市場は底堅さを維持している」という二極化が進んでいる。
東京都の成約件数割合が低下、周辺3県へシフト
さらに注目すべきなのが、首都圏全体に占める東京都の成約件数の割合だ。近年、この割合は徐々に低下している。裏を返せば、神奈川県、埼玉県、千葉県の成約件数の割合が相対的に増加していることになる。価格が高騰した東京都から、比較的購入しやすい周辺三県へ需要がシフトしている可能性が高く、これは住宅取得者の予算制約が強まる中で自然な市場行動とも言える。
金利上昇によって住宅ローンの返済負担が増加すれば、購入可能価格帯は低下する。その結果、同じ予算でより広い住戸を取得できる周辺エリアへ需要が移ることは十分に考えられる。実際に、首都圏全体の流通量を見ると大幅な落ち込みは確認されておらず、「どこで買われているか」が変化していると考える方が、市場の実態に近いだろう。
東京都全体の価格下落に見えても、実際は都心5区が中心。価格だけでなく、販売期間や値下げ回数にも市場の変化が表れ始めている。
