マンションリサーチは6月26日、大阪市都心の中古マンション市場に関する調査結果を発表した。2024年1月から2026年6月までの期間、公開中古マンションの売出情報を収集・統計処理した。
大阪市都心6区：販売日数と値下げ回数が急増
大阪市都心6区（北区、中央区、西区、天王寺区、浪速区、福島区）では、2026年以降、中古マンションの販売日数と値下げ回数が急激に増加している。両指標を組み合わせると、「値下げしても売れない」状況が浮かび上がる。市場参加者の想定価格と購入者の受入価格にギャップが生じ始めている。
東京都心部では2024年後半から同様の傾向が顕著だったが、大阪都心でも確認され始めた。ただし、東京都心のような急激な調整局面ではない。消費者は「欲しいが手が届かない」「割高感がある」と感じる水準まで価格が上昇していることを示唆する。特に高価格帯物件や投資色の強いマンションで顕著だ。
高価格帯マンションの在庫増加
売出価格平均6000万円以上のシンボリックなマンションでは、在庫増加傾向を示す青色プロットが大阪市都心6区に多数分布。売却希望者が増加する一方、購入需要が追いついていない。高額帯マンションは購入可能層が限定されるため、価格上昇局面では市場が成立しても、一定水準を超えると流動性が低下する。「まだ上がる」期待が弱まると、購入検討者は慎重化し、売却希望者だけが増える構造だ。現在、転換点が訪れ始めている可能性がある。
実需と投資需要の混在が背景
在庫増加の背景には東京都心と同様の市場構造がある。実需層だけでなく、国内・海外投資家、法人購入、セカンドハウス需要など多様なプレイヤーが参加。大阪・関西万博への期待や大規模再開発、インバウンド需要回復で投資資金流入が加速。一部の人気マンションでは実需の購買力を上回る価格形成が進み、短期間で大幅な価格上昇を記録した。価格上昇の主因が居住需要ではなく投資需要の場合、市場環境変化で需給バランスが崩れやすい。
2024年以降、新築マンションの短期転売比率も急増。本来は居住目的が大半だが、短期転売増加は値上がり益を期待した購入の存在を示す。上昇局面では転売が価格上昇を加速させるが、価格上昇鈍化時には利益確定売却が一斉に供給され、在庫増加や流動性低下につながる。現在の大阪都心6区はその移行期に差し掛かっている可能性がある。
成約坪単価は高水準も上昇トレンド弱まる
大阪市6区の中古マンション成約坪単価は依然高水準だが、右肩上がりの上昇トレンドは徐々に弱まり、足元では横ばい圏で推移。これは価格下落ではなく、市場参加者が「これ以上の上昇は難しい」と判断し、売主と買主が均衡点を探っている段階とみられる。市場成熟の過程で自然な現象であり、必ずしもネガティブではない。
大阪市18区：需給安定、実需主体
対照的に、大阪市のその他18区では販売日数と値下げ回数が概ね横ばいで推移。需給バランスは安定しており、過度な過熱感も冷え込みもない。購入者の中心は居住目的の実需層で、投資マネーの影響を受けにくい。在庫推移も黄色（横ばい）が多く、流動性は安定。価格形成は地域所得や住宅ローン利用者の購買力を基準とし、上昇傾向だが急変動は起こりにくい。
大阪都心の中古マンションは価格が高水準を維持する一方、「売りたい価格」と「買いたい価格」のズレが広がり始めている。販売日数や値下げ回数、高価格帯の在庫増加など複数データを総合すると、価格上昇一辺倒だった市場が転換点を迎えつつある可能性がある。住宅購入検討者だけでなく、不動産投資家にとっても注目すべき動きだ。
