マンション購入時に重要なのは間取りや設備、金額だけではない。むしろ、購入後に後悔しないために最も確認すべきは「管理規約」だと、不動産インフルエンサーで株式会社光文堂インターナショナル代表の滝島一統氏は指摘する。多くのマンションでは理事会の議論が透明性を欠き、住民が気づいたときには既に方針が決まっている。問題の根源は意思決定の構造にあるという。
管理規約の盲点：理事長選任規定の欠如
マンションの運営は管理組合を通じて行われる。修繕積立金や配管、エレベーターの問題もすべて管理組合が処理するが、購入前にその実態を詳しく調べる人はほとんどいない。管理組合は毎月の管理費を原資に、修繕積立金を管理する組織だ。150戸のマンションで月額2万円の修繕積立金を徴収すれば、年間3600万円規模の予算になる。
理事はこの予算と方針をすべて管理する立場だが、固定された理事会メンバーが自分たちに都合の良い運営を続けているケースも珍しくない。多くの住民は管理組合に無関心で、町内会のような感覚で捉えている。修繕の話し合いの案内が来ても欠席しがちで、平日昼間の開催が多いため、仕事が忙しい30〜40代の参加は難しい。200〜300戸のマンションでも理事会に積極的に関わるのは5〜10人程度だ。
さらに深刻なのは、管理規約に理事長の選任方法や任期の規定がないケースが多いことだ。規定がなければ理事長を選ぶのは現理事長であり、同一人物が何十年も務め続けることが現実に起きている。理事の選出も規定がなければ理事長が選び、理事会は仲間内で固められていく。
修繕積立金の値上げは住民不在で決まる
新しい住民が理事会に加わろうとしても、長年の固定メンバーの前では物理的にも心理的にも入り込めない。反対意見が出ることはほとんどなく、「今度、修繕積立金を上げます。賛成の人は……、はい、決議終了」という形で、住民が知らないうちに物事が決まっていく。
突然の値上げ通知が届くのは、理事会の構造上、一般住民には事前に情報が届かないからだ。修繕積立金の値上げは仲間内の理事会で紛糾せずに決まり、結果だけが通知される。「金額が適正かどうかもわからない」というのが多くの住民の実感だ。理事会が「ブラックボックス状態」になっているマンションは決して珍しくない。
悪徳理事長の手口と不動産価値への影響
こうした構造の中で、理事長の立場を私的に利用するケースが生じる。理事長は管理組合の個人情報にアクセスでき、修繕積立金を滞納している住民も把握している。その情報を自分の利益のために活用することも可能だ。
滝島氏は、管理規約の不備が不動産価値の低下にもつながると警鐘を鳴らす。銀行が融資を敬遠するようなマンションは、資産価値が下がりやすい。頑丈な建物でも、管理組合の運営が不透明だと価値が目減りする。建て替えや大規模修繕の決議が難航し、泥沼の裁判に発展するケースもある。
