「月々たった○万円で憧れのマイホームを」――そんな広告に惹かれて住宅購入を検討する人は少なくない。しかし、住まいるサポートの高橋彰社長は「いわゆる“残クレ住宅ローン”という新たな仕組みは、将来残る住宅価値分を差し引くことで月々の返済額を大きく下げられるが、リスクを知らずに買うと思わぬ落とし穴にはまりかねない」と警告する。
高給取りでも家が買えない首都圏の現実
「世帯年収1200万円あっても、都内で家が買えない」。住宅購入相談の現場で最も多く聞かれる言葉だ。共働きで大手企業勤務、ボーナスも安定している30代のパワーカップルでさえ、希望する9000万円〜1億円の住宅をあきらめるケースが続出している。問題は月々の返済額ではなく、銀行が貸してくれる上限額そのものが首都圏の住宅価格に追いついていないことにある。
共働きフルタイムの夫婦が「保育園まで徒歩10分以内」「通勤1時間圏内」「将来2人目も想定して3LDK」という条件で探すと、都内や横浜・川崎では9000万円前後の物件が並ぶ。しかし、住宅ローンの事前審査では「ご融資の上限は7500万円です」と告げられることが多く、1500万円のギャップが生じる。世帯年収1200万円、返済負担率30％で計算すると、年間360万円、月30万円が上限。金利1％台・35年返済なら理屈上1億円前後の借入も可能に見えるが、実際の銀行審査では金利上昇リスクや生活費の余裕を見込んで2〜3割厳しく評価され、現実の借入上限は7000万〜8000万円程度に留まる。
国が後押しする残クレ住宅ローンとは
この価格と信用のズレを埋める手段として注目されているのが「残クレ住宅ローン」だ。これは、将来の住宅価値をあらかじめ差し引いて融資額を決める仕組みで、月々の返済額を大幅に減らせる。例えば、3000万円の住宅で将来価値が2000万円と見積もられれば、実質的な借入額は1000万円となり、月々の返済は6万円程度安くなる計算だ。国もこの制度を後押ししており、住宅着工件数の減少を食い止める切り札と期待されている。
しかし、高橋氏は「この制度の恩恵を受けるのは一部の物件だけ」と指摘する。住宅価格の下落リスクが国民負担に直結するからだ。将来の価値が正確に評価されなければ、借り手が想定以上の負担を背負う可能性がある。
住宅は金融商品になりつつある
住宅市場では、物件の「将来価値」がますます重要視されている。残クレ住宅ローンでは、契約時に将来の売却価格を想定して融資額が決まるため、市場が契約書通りに動かない場合、リスクが借り手に跳ね返る。例えば、地域の需要低下や経済変動で住宅価格が下落すれば、返済額が当初の想定を超える可能性がある。
高橋氏は「将来の資産価値の見極めが鍵」と強調する。立地や建物の品質、周辺開発計画などを慎重に評価しないと、思わぬ損失を被る恐れがある。結局、残クレを使っていいのは、将来的に価値が維持されやすい物件を購入できる人に限られるという。
残クレを使っていい人、ダメな人
高橋氏は、残クレ住宅ローンが適する条件として「将来の資産価値が明確に見込める物件」「長期的な収入安定性がある世帯」を挙げる。一方で、ダメなケースとしては「価格変動の大きいエリア」「収入が不安定な世帯」「返済計画が楽観的すぎる人」を指摘する。
「月々6万円も安く住める」という広告の裏には、将来の価格下落リスクや金利上昇リスクが潜んでいる。特に、世帯年収1500万円の共働き夫婦でも、都内で理想の物件を購入するのは容易ではない。住宅ローン審査の厳格化と価格高騰が続く中、残クレ住宅ローンは「夢のマイホーム」への近道に見えるが、リスクを理解した上で慎重に判断する必要がある。
