相続した実家を「とりあえずそのままにしている」という相談は少なくない。売却も居住も活用も決まっていないため、様子を見るという判断は一見自然に思える。しかし、不動産の保有はそれ自体が経営判断であり、預貯金とは異なり所有し続けるだけで毎年費用が発生する資産である。本稿では、「持ち続ける」選択に伴うコストを具体的に整理する。
見えにくい「保有コスト」が積み重なる
不動産を所有すると、まず毎年固定資産税が発生する。都市部では都市計画税も課税される。さらに、火災保険料、建物や設備の修繕費、草刈りや庭木の剪定費、空き家管理の委託費、遠方なら現地までの交通費などが継続的にかかる。国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」によると、空き家所有者の多くが管理・維持に負担を感じており、最も多い管理上の心配事は「住宅の腐朽・破損の進行」（58.0%）だった。つまり空き家は、「使っていないからお金がかからない」のではなく、「使っていないのにお金がかかる資産」なのである。
空き家の維持費は年間数十万円に
筆者が一般的な戸建住宅を想定して試算したところ、固定資産税や火災保険料、草刈り・植栽管理、修繕費などを含めると、年間30万～50万円程度の維持管理費が必要になる。年間38万円としても、10年間で380万円だ。しかもその間に建物の資産価値が上がる保証はなく、経年劣化で価値は徐々に低下する。
放置すると負担はさらに拡大
「誰も住まないからそのままでいい」という考え方は最も危険である。人が住まない住宅は想像以上のスピードで老朽化が進む。換気されない室内では湿気がこもり、雨漏り、シロアリ被害、カビ、配管の劣化、鉄部の腐食などが進行する。庭木・雑草の繁茂は害虫の温床となり、景観悪化は治安悪化や不審火を誘発し、近隣トラブルの原因となる。加えて、空家等対策特別措置法の改正により、適切な管理がされていない「管理不全空家」と判断されると、住宅用地に適用されていた固定資産税の軽減措置が解除される可能性がある。結果として税負担が大幅に増えるケースもあるため注意が必要だ。
「持ち続ける」選択にも根拠が必要
もちろん、不動産を持ち続けること自体が誤りではない。自分や子どもが将来住む予定がある、建て替えや活用を計画している、市場環境の変化を見極めたい、といった明確な理由があれば合理的な判断である。しかし、「何となく」「親が残してくれたから」という理由だけで保有を続けると、毎年コストだけが積み上がる。不動産は、保有しているだけでも継続的な経営判断が求められる資産なのだ。
「保有するコスト」まで考えて初めて意思決定に
相続不動産について考えるとき、多くの人はまず「売るか、貸すか、住むか」という選択肢に目を向ける。しかし、その前に把握すべきなのは、「持ち続けることで毎年どれだけのコストが発生するのか」という視点である。固定資産税や修繕費といった直接的な費用はもちろん、管理の手間や時間も見えないコストの一つだ。こうした負担を正確に把握した上で、不動産は「持つ」ことではなく、「持ち続けるかどうか」を判断すること自体が経営判断なのである。それが後悔しない相続不動産マネジメントにつながる。「持っているだけだから大丈夫」という思い込みが、将来大きな負担になることもある。
