オフィスの契約更新が迫ると、多くの企業は移転か残留かを慌てて決めざるを得ない。株式会社MACオフィス代表取締役社長兼CEOの池野衛氏は、「あくまでも事業計画の中長期を見据えてファシリティマネジメントを捉えることが重要」と語る。同社独自のWEO®（WORKING ENVIRONMENT OPTIMIZATION）マネジメントを軸にしたコンサルティングサービスの独自性とは。
移転ありきでは見えない「最適解」
賃料の高騰や空室率の低下、資材・人手不足による新築ビルの竣工遅れなど、企業のオフィス戦略は厳しさを増している。池野氏は、契約更新が迫る、従業員が増えて手狭になった、働く環境を快適にしたい――こうした課題に直面した企業は、まず移転を検討しがちだと指摘する。しかし、重要なのは「その企業にとっての最適解は何か」を検証するための時間やプロセスが抜け落ちていることだという。
オフィス仲介会社に相談すれば、基本的には移転を前提に話が進む。「移転しないケース」のシミュレーションは行われないため、その妥当性は分からない。都心部のオフィスビル空室率は2％前後と極めて低く、賃料も高止まりしている。一般的に更新の1年ほど前から動き出す企業が多いが、実はそのタイミングでは「遅い」と池野氏は言う。
「2年以上前」からの支援で選択肢を広げる
だからこそMACオフィスは、契約更新の「2年以上前」から支援を開始する。あらゆる可能性を検討し、ビルオーナーとの交渉を円滑に進めるにはこの期間が必要だ。1年間では予算や広さなど希望に合致する移転先を見つけるのは容易ではなく、同じビルに残る場合でも近年は2割もの賃料アップが提示されることも珍しくない。特に立地に優れた大規模Sクラスビルを拠点とする大手企業にとって、賃料値上げの打診への対策を講じておかなければ、中長期にわたり大きな負担がのしかかる。
WEO®マネジメントは、顧客の経営計画や企業風土を深く理解した上で、ファシリティ最適化の観点から生産性向上や事業成長を後押しする。移転ありきではなく、「現オフィスのレイアウト変更のみで2年間の人員計画を乗り切る」「サテライトオフィスやシェアオフィスを柔軟に組み合わせて拠点を分散する」など複数の選択肢を用意し、フラットに比較検証する。アドバイスだけでなく、企業の担当者がそのまま会議で使用できる説明資料の作成も含め、コストメリット最大化を追求する「イコールパートナー」として伴走する。
「四方よし」の交渉と完全成功報酬型
日本のオフィスビル仲介の仕組みは、超高層ビルが誕生した1960年代からビルオーナーと仲介会社の強固なパートナーシップが中心だった。物件選定や内装工事といった「手段」の前に、経営計画から逆算してオフィスの在り方を定義する「上流」の視点で支援する存在は長らく空白だった。MACオフィスはそこにポジショニングし、新たな市場の創造を目指してWEO®マネジメントを展開している。
同社の最大の強みは、66年の創業から蓄積した経験とデータを駆使したビルオーナーや管理会社との交渉だ。不動産のプロではない企業担当者が、本来の業務の傍ら大手デベロッパーと対等に協議するのは簡単ではない。賃料の見直しはもちろん、フリーレント期間の延長や工事区分の緩和、工期の短縮といった諸条件について、クライアント企業に代わって話し合う。決して対立する姿勢ではなく、ビルオーナー、クライアント企業、オフィス仲介会社、そして同社が最終的に利を得られる着地点を見つけ出す「四方よし」を目指す。
コンサルティング料は完全成功報酬型で、着手金はない。移転が決まれば通常の仲介手数料と同等の金額（賃料1カ月分）、残留であれば現在の賃料の半月分を報酬として受け取るが、再契約条件見直しの結果、報酬以上のコスト削減につながるケースが大半だ。
プラットフォーマーとして「ファシリティ経済圏」へ
今後の展望について、池野氏は中立的な立場のプラットフォーマーとしてさまざまな課題の解決に貢献することを挙げる。注目しているのは居抜き物件のマッチング促進だ。通常、解約予告が出るのは「半年前」。この短期間で次の入居企業を探してオーナーの承諾を得ることは通常のスキームでは難しい。しかし、2年前から支援を開始し数多くの企業と中長期的なオフィス戦略を共有している同社なら、退去や移転拡張といった構想を把握しているため、散らばった情報をパズルのように組み合わせて高精度なマッチングができる。円滑に決まることで、原状回復費、内装工事費、空室期間などの無駄を低減できるという。
都市再開発の活発化に伴い、立ち退き交渉の相談も増えている。主張や感情がぶつかり合いがちな場面でも、それぞれの立場にとって経済的合理性が最も高い方法をロジックで導き出し、テナントファーストで交渉に臨む。こうした取り組みの先に「ファシリティ経済圏」の確立を描く。今後はAIで完結できるインフラも備え、より多くの企業にコンサルティングサービスを提供できる体制を整えたい考えだ。生産年齢人口が減少する日本で、企業の人材が専門外の業務で消耗せず本来の役割に全力を注ぎ、生産性を高められる環境づくりをサポートするファシリティ領域全般のBPOサービス拡大を目指している。
