マンションリサーチは4月18日、中央区の湾岸エリアにおけるタワーマンション市場の調査結果を発表した。調査は2023年1月から2026年までの期間、中央区に所在する中古タワーマンションの売り出しデータを収集し、独自の統計手法で分析・集計したもの。
実需タワーマンションは在庫増加と回転率低下
中央区の実需タワーマンションについて在庫数と在庫回転率の推移をみると、2024年頃から大きな変化が起きている。在庫数は2024年頃を境に大きく増加し、その後も高い水準で推移。市場に売り出される物件が増えている。
一方、在庫回転率は大きく低下している。売り物件が増えた一方で、以前と同じペースでは買い手が吸収できなくなっている可能性を示す。
こうした状況では、買主が複数の物件を比較しやすくなるため、売却を急ぐ売主ほど価格を見直す必要が生じる。特にタワーマンションは、同一マンション内や近隣で間取りや階数、方角、専有面積が類似した物件が競合しやすい。1件の値下げが周辺物件の価格に影響し、さらに別の売主が価格を見直す動きにつながる。現在見られる値下げは、在庫増加と流動性低下が価格に波及したものと考えられる。
投資用は在庫横ばい、回転率も安定
賃貸中の状態で売買される投資用、いわゆるオーナーチェンジのタワーマンションも、実需物件と同様に2024年頃から在庫が大きく増加している。ただし、その後の推移には違いがある。投資用の在庫は2025年5月頃をピークに、その後はおおむね横ばい。実需物件のように増加が続いてはいない。
在庫回転率も、一定のばらつきはあるものの、実需物件ほど大きく低下しておらず比較的安定している。売り物件は増えているが、市場に出た物件が一定のペースで売買されていることがうかがえる。
この違いの背景には、実需と投資用で価格の判断基準が異なることがある。実需マンションでは駅距離や眺望、階数、間取り、室内状態、周辺環境などさまざまな要素が価格形成に影響し、「実際にここに住みたいか」という感覚的な判断も大きい。一方、オーナーチェンジ物件では入居者がいて賃料収入が発生しているため、投資家は物件価格だけでなく収益性を重視する。賃料収入に加え、管理費や修繕積立金、固定資産税、賃貸契約の内容などを踏まえて投資判断を行うため、価格と収益のバランスを比較しやすい。
「在庫増」だけでは市場判断できず
今回のデータから分かるのは、「在庫が増えた」という一つの現象だけでは市場の状態を判断できないということだ。中央区湾岸のタワーマンションでは実需・投資用の双方で在庫が増加しているが、実需では在庫増加とともに在庫回転率が低下しているのに対し、投資用では在庫が一定のところで横ばいとなり、在庫回転率も比較的安定している。
実需市場では、価格上昇によって購入できる層が限定される一方、売主側には高い価格への期待が残っている可能性がある。その結果、売り出し価格と買主が受け入れられる価格との間にギャップが生じ、在庫が積み上がりやすくなっているとみられる。一方、投資用市場では収益性という比較的明確な基準があるため、価格と収益のバランスが取れた物件は現在の市場環境でも投資家から選ばれる余地がある。
中央区湾岸のタワーマンションは、これまで「値上がりするマンション」と一括りに語られることも多かった。しかし今回の調査からは、同じエリア、同じタワーマンションでも、実需と投資用では在庫や流動性の動きが大きく異なる局面に入っていることがうかがえる。湾岸タワマンを「買えば値上がりする」と一括りに考えるのは難しくなっているのかもしれない。特に実需物件では在庫が増え、買い手が以前と同じペースでは吸収できていない可能性が示されている。購入を検討する際は、価格の推移だけでなく、同じマンションや周辺でどれだけ物件が売りに出ているかにも目を向けたい。
