マンションリサーチは6月19日、日本銀行が政策金利を1.0%に引き上げたことを受け、「東京都中古マンション市場」の分析結果を発表した。同社の調査によると、東京都23区全体の基礎体力は依然として強いものの、都心5区や湾岸エリアでは販売期間の長期化や値下げ頻度の増加が顕著になっている。
東京都23区全体の動向：底堅いが変化の兆し
東京都23区全体（都心5区を除く一般住宅マーケットを含む）の動きを見ると、売り出し開始から成約に至るまでの販売期間と、販売中に実施された値下げ回数の分析から、2025年初旬までは両指標とも減少傾向にあった。これは売主が価格を調整しなくても短期間で成約していたことを示し、購入希望者が市場に十分存在していたことを意味する。
特に、政策金利が0.25%に引き上げられた2024年中盤以降もこの傾向は大きく変化せず、住宅ローン金利の上昇を吸収できるだけの実需が存在していた。人口流入の継続や住宅取得ニーズの高さに支えられ、実需マーケットは底堅い動きを続けていた。
しかし、政策金利が0.5%となった2025年初旬以降は販売期間・値下げ回数とも横ばいで推移。さらに0.75%へ引き上げられた2025年末以降、値下げを実施する物件の割合が増加し始めた。これは売主が強気価格では成約しにくくなり、市場価格へ歩み寄るケースが増えたことを示す。「待っていれば売れる市場」から「価格調整を行うことで売れる市場」へと変化しつつある。
2026年6月に政策金利が1.0%に到達した現在、この傾向はさらに進む可能性がある。ただし、東京都23区全体の流動性は歴史的に見れば高い水準にあり、過熱していた市場が徐々に正常な状態へ戻っていく過程と捉えることができる。
都心5区：早期から変化、投資マネー主導の過熱感が沈静化
高価格帯マンションが集中する都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）では、より早い段階から市場の変化が確認されている。販売期間と値下げ回数の分析によると、政策金利が0.25%に引き上げられた2024年中盤以降、すでに販売期間の長期化と値下げ頻度の増加が始まっている。
この背景には、単純な金利上昇だけでなく、都心5区が実需と投資が混在するマーケットであることが挙げられる。2023年から2025年にかけて、再開発への期待や海外投資マネーの流入、超低金利環境を背景に価格が急騰した。しかし価格上昇のスピードが実需層の購買力を上回るようになると、購入できる層は徐々に限定。供給が増え始めた局面では価格調整が必要となり、販売期間の長期化や値下げの増加として表面化している。
つまり都心5区では、金利上昇だけでなく、価格上昇そのものが流動性低下の大きな要因となっている可能性がある。
湾岸エリア：値下げ頻度が急増、金利と価格高騰のダブルパンチ
この傾向は湾岸エリア（晴海・勝どき・豊洲・有明など）でさらに明確に表れている。近年、新築供給や大型再開発への期待を背景に中古価格も大きく上昇したが、転売目的や資産運用目的の保有も多く、市場環境の変化を受けやすい。
実際、政策金利が0.75%となった2025年末以降、値下げ頻度が急増しており、価格を維持したままでは成約しにくい状況が広がっている。高額物件ほど住宅ローン金利上昇による毎月返済額への影響が大きいため、購入希望者が慎重になる傾向も強まる。都心5区や湾岸エリアでは、「価格高騰による需要の一巡」と「金利上昇による購入力の低下」が同時に作用し、他エリア以上に流動性へブレーキがかかる可能性が高い。
専門家の見解：正常化プロセスとして捉えるべき
マンションリサーチの福嶋真司氏は、この変化を悲観的に捉える必要はないとし、「流動性の低下は市場の衰退ではなく、価格と需要のバランスを取り戻すための正常化プロセス」と述べている。適正な価格形成が進めば、これまで購入を見送っていた実需層が市場へ戻り、中古マンション市場は再び安定した取引を取り戻す可能性がある。
2026年以降の東京都中古マンション市場では、「価格が上がるか下がるか」という単純な視点ではなく、エリアごとの流動性の違いを見極めながら、市場が健全な状態へ移行していく過程を注視することが重要になる。
