「親から受け継いだ土地だから、できれば売りたくありません」。相続不動産の相談でよく聞かれる言葉だ。長年家族が暮らした実家、親が苦労して取得したアパート、先祖代々の土地。そこには金銭的価値だけでは測れない思いがあり、その気持ちは大切にすべきだろう。しかし、相続した不動産をすべて持ち続けることが、本当に次の世代のためになるのだろうか。
「親が遺した財産だから」で判断しない
不動産は「保有するもの」ではなく「経営するもの」として捉える必要がある。その考え方を進めれば、「何を遺し、何を手放すのか」を選ぶこと自体が、不動産経営における重要な意思決定になる。相続した不動産は「守るもの」ではなく「経営判断の対象」として、一つひとつ棚卸しすべきだと佐嘉田氏は指摘する。
例えば、親から3つの不動産を相続したとする。一つ目は駅から近く安定して入居者がいる賃貸アパート。二つ目は築40年を超え空室が増え、大規模修繕が必要な賃貸住宅。三つ目は地方にある利用予定のない土地。すべて親から受け継いだ大切な財産だが、資産としての性格はまったく異なる。一つ目は適切に管理すれば今後も収益を生む可能性がある。二つ目は修繕して保有を続けるのか、建て替えるのか、売却するのかを検討する必要がある。三つ目は利用予定も市場性も乏しければ、維持費や管理負担だけを次世代へ遺す可能性がある。「相続した」という事実と、「これからも保有すべき」という判断は別の問題だ。
遺すかどうかを決める5つの視点
判断基準として、佐嘉田氏は次の5つの視点から総合的に検討する必要があると述べる。
- 現在の収益性：家賃収入から税金・管理費・修繕費、借入返済額を差し引いても適正なキャッシュフローを生んでいるか。
- 将来性：人口減少や建物の老朽化、周辺環境の変化で将来の賃貸需要や資産価値が低下する可能性はないか。
- 追加投資と資金調達の見通し：大規模修繕や建て替えにどれだけの資金が必要か、融資でまかなえる見込みがあるか。銀行は物件の収益力だけでなく所有者全体の返済能力や担保余力も見ている。
- 市場性・換金性：売却時に買い手が現れるか。時間が経つほど売りにくくなる不動産ではないか。
- 次世代との適合性：子どもが遠方に住んでいたり不動産経営に関心がなければ、親にとっての優良資産が子どもにとっても優良とは限らない。「次の所有者にとっても持つ意味があるのか」まで考える。
「売る＝資産を失う」ではない
不動産売却に抵抗を感じる人は少なくないが、売却とは資産をなくすことではなく、不動産という資産を現金という別の資産に組み替えることだ。管理負担の大きい築古アパートを売却し、より管理しやすい不動産や金融資産に振り替える選択肢もある。将来性のある不動産なら、必要な修繕や設備投資を行い資産価値を維持・向上させて次世代へ遺す判断もある。「売るか、持つか」の二者択一ではなく、家族全体の資産をどのような組み合わせで次世代へ引き継ぐのが合理的かという視点が重要だ。融資条件の見直しや資産の組み換えを含め、財務・法務・不動産実務の三方向から一貫して検討することが欠かせない。
判断のタイミングも重要だ。「今すぐ困っていないから」と先送りしている間にも建物は老朽化する。相続が繰り返されれば共有者が増え、意思決定が難しくなることもある。市場性の低い土地は将来さらに買い手を見つけにくくなる可能性もある。現在は「遺す」「売る」「活用する」という複数の選択肢があっても、時間の経過で選択肢自体が失われることがある。問題が起きてから考えるのではなく、選べるうちに考えることが重要だと佐嘉田氏は強調する。
相続とは「資産を受け継ぐこと」だけではない
最終的に重要なのは、「親から何を受け継いだか」ではなく、「次の世代へ何を遺すか」という視点だ。遺す価値のある不動産には必要な投資を行い資産価値を維持・向上させる。一方、将来負担になる可能性が高い不動産は売却や資産の組み換えも検討する。相続した不動産をすべて守ることが、必ずしも資産を守ることにはならない。遺すものを選び、手放すものを選ぶ。その選択を感情論ではなく財務・法務・不動産実務の裏付けをもって総合的に行うことが、資産を次世代へ引き継ぐための重要な経営判断なのだ。
次回からは視点を変え、相続が発生してからではなく生前にできる不動産対策について考える。「相続税対策としての不動産活用、本当に正解ですか?」をテーマに、節税だけを目的とした不動産活用の注意点と本来考えるべき相続対策について解説する。
