都心の地価が13%上昇、局地的バブルが継続 湾岸エリアが牽引役に
東京都内の地価上昇が止まらない勢いを見せている。2026年1月1日時点の公示地価によると、都内2503地点のうち2445地点で価格が上昇し、平均変動率は前年比8.4%増となった。これは5年連続のプラス推移であり、上昇幅も前年を上回る結果となった。
都心5区で顕著な13%上昇 湾岸エリアの人気が背景
特に注目されるのは都心5区（港区、千代田区、中央区、渋谷区、新宿区）の動向だ。これらの地域では前年比13.0%という顕著な上昇率を記録し、他の区の8.5%を大きく上回っている。都財務局の担当者は「都心5区は交通の利便性やブランド力が際立って高い」と分析している。
上昇率が最も高かったのは港区港南3丁目の地点で、前年比22.2%の大幅増となった。東京湾を望む湾岸エリアの高い人気が地価上昇を牽引している様子がうかがえる。
一般市民の手が届かない価格水準 富裕層と投資家が中心
不動産経済研究所のデータによると、東京23区の新築分譲マンションの平均価格（2025年）は約1億3600万円に達している。都心5区の住宅地の平均地価はこの8年で1.6倍に急伸しており、すでに一般市民の手が届かない価格水準となっている。
専門家の間では「富裕層と投資家しか手が出せない」状況が続いていると指摘されている。湾岸エリアを含む都心部ではタワーマンションが林立し、高級住宅地としての地位を確立している。
中東情勢の影響は限定的 地価上昇の持続性に注目
国際的な地政学リスクとして中東情勢の不安定化が懸念されているが、現時点では東京の地価上昇への直接的な影響は限定的とみられている。むしろ、国内の資金が安全資産として不動産に流れ込んでいる側面もあるという。
一方で、中央線沿線の国分寺、国立、立川など郊外エリアでも地価が大幅に上昇しており、「安心感」を求める需要が後押ししている可能性が指摘されている。
今後の焦点は、この地価上昇がいつまで続くかという点だ。局地的なバブル状態が続く都心部と、比較的安定した郊外エリアとの格差が拡大する中、持続可能な都市開発が課題となっている。
